问 土地出让金和城市配套费?

土地出让金和城市配套费是房地产开发过程中常见的两项费用，涉及政府与企业之间的财政关系及法律义务。用户可能遇到的法律问题主要包括：一是土地出让金缴纳标准是否合法合规；二是城市配套费是否存在重复收取或超出法定范围。

一、土地出让金的法律依据及征收合法性

根据《中华人民共和国土地管理法》第五十三条：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。通过招标、拍卖、挂牌等方式公开出让国有建设用地使用权的，应当依照有关法律、法规的规定进行。”该法确立了土地出让的基本原则，明确了土地出让的程序和方式。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条也规定：“土地使用权出让，应当签订书面合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”

此外，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）明确规定：“各地要严格执行土地出让金收支两条线管理，不得擅自减免或截留。”这表明土地出让金的征收具有严格的法律约束力。

若土地出让金的征收标准不符合地方性法规或未履行法定程序，可能构成违法行政行为，当事人可依法提起行政复议或行政诉讼。

二、城市配套费的法律性质与征收依据

城市配套费是指政府为完善城市基础设施而向建设单位收取的费用，其法律依据主要来自地方性法规。例如，《北京市城市建设配套费征收管理办法》明确指出：“凡在本市行政区域内新建、改建、扩建各类房屋工程的建设单位和个人，均应按规定缴纳城市配套费。”

《江苏省城市建设配套费征收管理暂行办法》同样规定：“城市配套费用于市政公用设施和公共设施建设，不得挪作他用。”这类费用的征收虽以地方性法规为主，但必须符合上位法精神。

《中华人民共和国预算法》第三十九条规定：“国家实行国库集中收付制度，所有财政收入应当按照规定纳入国库。”这意味着城市配套费的征收与使用需纳入财政管理体系，确保专款专用。

三、土地出让金与城市配套费是否存在重复收费

实践中，部分地方政府可能存在将土地出让金与城市配套费混同收取的情况，导致企业负担加重。对此，《财政部关于进一步规范土地出让收支管理的通知》（财综〔2006〕62号）明确规定：“土地出让收入不得用于城市基础设施建设等支出，城市基础设施建设资金应从其他财政渠道安排。”

如出现重复收费情形，企业可依据《行政许可法》第八条主张合法权益，要求退还不合理费用。

四、征收程序的合法性审查

根据《中华人民共和国行政强制法》第四条：“行政机关实施行政强制，应当依照法定权限、条件和程序进行。”土地出让金和城市配套费的征收必须严格遵循法定程序，包括公告、听证、审批等环节。

《中华人民共和国行政处罚法》第四十一条规定：“行政机关作出行政处罚决定之前，应当告知当事人拟作出行政处罚的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。”类似程序适用于费用征收行为。

若征收程序存在瑕疵，如未履行告知义务或未进行听证，当事人可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

五、争议解决途径与救济机制

针对土地出让金和城市配套费的争议，当事人可通过以下途径寻求救济：

1. 行政复议：依据《中华人民共和国行政复议法》第九条，公民、法人或其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可在知道该行为之日起六十日内提出复议申请。

2. 行政诉讼：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条，公民、法人或其他组织认为行政机关侵犯其合法权益的，可以向人民法院提起诉讼。

3. 协商调解：部分地方政府设有专门的协调机构，企业可尝试通过协商方式解决争议。

4. 司法鉴定与审计：对于费用计算的合理性，可委托第三方机构进行审计或鉴定，作为证据提交至相关机关。

5. 政策申诉与信访：在特定情况下，也可通过信访渠道反映问题，请求上级主管部门介入处理。

总结：

土地出让金和城市配套费的征收涉及多部法律法规，企业在缴纳过程中应注意其合法性、程序性和必要性。若发现征收标准不公、程序违法或存在重复收费等问题，应依法维护自身权益，通过行政复议、行政诉讼等法律手段寻求救济。同时，建议企业在项目前期充分了解当地政策，必要时聘请专业律师参与谈判与文件审核，以降低法律风险。