问 城市土地使用权的确定?

城市土地使用权确定过程中，用户可能面临土地权属争议、登记程序瑕疵、权利期限争议、转让限制纠纷及征收补偿标准异议等法律问题。核心法律风险集中在权利取得合法性、登记效力认定、权利行使边界、处分权限制及补偿权益保障五方面。

第一，土地取得方式合法性争议。《土地管理法》第五十四条明确规定："建设单位使用国有土地应当以出让等有偿使用方式取得，但国家机关用地和军事用地等法定情形可采用划拨方式。"用户需核查土地出让合同签订主体是否适格（市县人民政府自然资源主管部门）、土地用途是否符合《城乡规划法》第三十八条规定的控制性详细规划，划拨用地是否符合《划拨用地目录》（2023年修订）中规定的公益性用途。常见争议如商业地产开发项目违规采用划拨方式取得土地。

第二，不动产登记效力认定问题。《民法典》第二百一十四条确立"登记生效主义"原则："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。"用户需注意《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定的登记审查标准，登记机构对申请材料进行形式审查而非实质审查。典型案例涉及登记机关因申请人提交虚假材料导致错误登记引发的行政诉讼。

第三，土地使用权期限争议。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条明确不同用途土地的最高出让年限（居住70年、商业40年等）。《民法典》第三百五十九条新增规定："住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。"用户需特别关注工业用地使用权到期后，《土地管理法实施条例》第十八条规定的重新办理出让手续程序及补缴出让金标准。

第四，土地使用权转让限制。《城市房地产管理法》第三十九条对以出让方式取得土地使用权的转让设定双要件："完成开发投资总额25%以上"且"形成工业用地或其他建设用地条件"。《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定划拨土地转让需经市县人民政府审批并补缴出让金。2023年自然资源部《关于深化规划用地"多审合一、多证合一"改革的通知》进一步强化了土地转让中的规划条件审核。

第五，土地征收补偿争议。《土地管理法》第四十八条确立"区片综合地价"补偿标准，要求每三年调整或重新公布。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定补偿不得低于类似房地产的市场价格。用户需注意2023年施行的《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十九条对违法强拆赔偿标准的细化，明确应参照生效赔偿判决确定的赔偿方式、项目、标准。

综上，土地使用权确权需严格遵循《土地管理法》《民法典》《城市房地产管理法》等法律体系，重点关注权利来源合法性、登记程序合规性、期限管理规范性、处分权能完整性及征收补偿公平性。建议权利人在权利取得、登记、使用各阶段完善法律文件审查，建立全流程法律风险防控机制。