问 城市划拨土地出让程序?

城市划拨土地转为出让土地涉及复杂的法律程序和权利义务调整，用户可能遇到的主要法律问题是：一是未按规定补缴土地出让金或办理相关手续导致合同争议；二是因土地用途变更引发的土地规划与使用合法性纠纷。

一、关于土地性质变更的合法性问题
根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的规定：“建设单位使用国有土地，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。”用户若未按法律规定办理审批手续，可能导致土地用途变更不合法，进而引发行政争议或民事诉讼。此外，《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”

二、关于土地出让金的缴纳问题
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内支付全部土地使用权出让金。”如果用户未能按时足额缴纳土地出让金，将面临国土部门追缴、行政处罚甚至合同解除的风险。同时，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条明确指出，未依法办理土地使用权出让手续而对土地进行开发建设的，土地使用权人应承担相应的法律责任。

三、关于土地规划调整的问题
《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。”用户若擅自改变土地用途或违反规划要求，将受到城乡规划主管部门的处罚，并可能被责令停止建设或拆除违法建筑。

四、关于土地权属登记的问题
《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”用户在完成土地出让程序后，需要及时办理权属变更登记，否则无法获得新的土地使用权证书，影响后续权益保护。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

五、关于合同履行及违约责任的问题
《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”用户在与政府或其他主体签订土地出让合同时，应严格遵守合同条款，如未按期付款或履行其他义务，需承担相应的违约责任。此外，《合同法司法解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。”

综上所述，用户在处理城市划拨土地转为出让土地的过程中，必须严格按照法律法规的要求履行各项程序，确保土地用途、出让金缴纳、规划调整等方面的合法性。一旦出现问题，应及时咨询专业律师并积极应对，避免产生不必要的经济损失和法律风险。