问 2023各城市土地出让?

2023年各城市土地出让过程中，用户可能遇到的法律问题主要包括：土地使用权出让程序是否合法合规、出让合同条款是否存在风险或不公平约定。

以下从五个方面由资深律师角度进行详细分析，并引用最新中国法律依据：

一、土地出让程序合法性问题

土地出让必须依照《中华人民共和国土地管理法》（2020年1月1日施行）及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）等法律法规进行。任何未经公开招标、拍卖、挂牌程序直接协议出让的行为均属违法。

法律依据原文：

• 《土地管理法》第五十四条：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得……”
• 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”

若出让程序未依法进行，受让方有权主张出让行为无效或申请行政复议、行政诉讼。

二、土地用途与规划条件不符问题

土地出让后，实际用途应与出让合同中约定的土地用途一致，且须符合《城乡规划法》及地方控制性详细规划要求。如后期因城市规划调整导致土地不能按原用途使用，可能引发补偿争议。

法律依据原文：

• 《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条：“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”
• 《民法典》第二百四十三条：“因公共利益需要提前收回土地使用权的，应当依照法律规定给予补偿。”

若因政府原因导致土地无法按原用途开发，权利人可依法主张合理补偿。

三、土地出让金支付与返还争议

土地出让合同通常明确约定出让金的支付时间、方式以及违约责任。部分地方政府存在“返还土地出让金”作为招商引资优惠的情形，该做法已被多部门联合叫停。

法律依据原文：

• 《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第二条：“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等名义减免土地出让收入，实行‘零地价’，甚至‘负地价’，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。”

此类行为属于违规操作，相关合同条款可能被认定为无效，企业亦可能面临行政处罚。

四、土地闲置与收回问题

根据《闲置土地处置办法》（自然资源部令第53号），土地使用者自合同约定动工开发之日起满一年未动工的，征收土地闲置费；满两年未动工的，政府有权无偿收回土地使用权。

法律依据原文：

• 第十五条：“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”

实践中，开发商常以不可抗力、政府原因等主张免责，需提供充分证据予以支持。

五、土地权属不清或历史遗留问题

部分地块存在权属不清、抵押查封、村民集体权益纠纷等问题，导致受让人在办理不动产登记或开发过程中受阻。

法律依据原文：

• 《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条：“有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记，并书面告知申请人：……（三）申请登记的不动产权利与权属来源证明材料不一致的；（四）不动产被依法查封期间，权利人、利害关系人申请登记的；”

对此类问题，建议受让前开展详尽的尽职调查，并在出让合同中明确政府对权属清晰的承诺及违约责任。

总结

2023年土地出让活动中，用户面临的法律问题主要集中在出让程序、用途限制、资金支付、闲置处理及权属争议等方面。上述问题均有相应的法律规制，建议企业在参与土地竞拍前严格审查合同条款，依法履行尽调义务，必要时通过行政或司法途径维护自身合法权益。