问 深圳城市更新土地确权政策?

深圳城市更新中的土地确权政策，是推动旧改项目顺利实施的核心环节。实践中，因历史遗留问题复杂、产权关系不清、补偿标准争议等，极易引发法律纠纷。

从用户可能遇到的法律问题出发，结合实务经验，现从五个方面进行分析如下：

一、土地及建筑物权属不明晰问题

在城市更新过程中，常出现原农村集体土地与国有土地混杂、登记信息缺失、实际使用人与登记权利人不一致等情况。依据《中华人民共和国民法典》第234条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”同时，《深圳市城市更新办法》（2021年修订）第15条明确要求，在城市更新项目启动前应依法开展土地及建筑物权属核查，确保权属清晰无争议。

二、历史遗留产权问题

许多老旧物业存在未经登记或手续不全的历史遗留产权，如“小产权房”、未办理产权证的自建房等。对此，《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）提出，对合法取得但尚未登记的不动产应加快确权登记。此外，《深圳市处理城市更新中历史遗留违法建筑若干规定》也明确，对于符合一定条件的历史违建可纳入城市更新统筹处理，并依法补办相关手续。

三、土地性质转换与用途变更问题

部分地块原为工业、农业用地，需转为住宅或商业用途方可纳入更新范围。根据《中华人民共和国土地管理法》（2020年修正）第56条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让合同约定或批准用途使用土地；确需改变用途的，应报有批准权的人民政府批准。《深圳市城市更新办法实施细则》进一步明确，涉及土地用途变更的，应依法履行规划调整程序并补缴地价差额。

四、征收与补偿争议问题

城市更新过程中，政府或市场主体对房屋实施征收时，常引发被征收人对补偿方案不满、安置措施不到位等问题。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《深圳市城市更新办法》第32条亦强调，应制定公平合理的补偿安置方案，并保障被搬迁人的合法权益。

五、合作开发与权益分配问题

在市场主体主导的城市更新项目中，开发商与原业主、集体经济组织之间常因合作模式、收益分配、产权分割等问题产生纠纷。《中华人民共和国民法典》第353条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”因此，各方应在自愿、平等基础上签订合作协议，并明确权责边界与退出机制。此外，《深圳市城市更新条例》（2021年施行）第27条首次引入“个别征收+行政诉讼”机制，赋予市场主体在签约率达95%以上时申请政府启动征收程序的权利，进一步平衡了公共利益与个体权益之间的冲突。

总结：
深圳城市更新中的土地确权问题错综复杂，既涉及历史遗留、产权认定，又牵涉征收补偿、权益分配等多个层面。建议当事人在项目初期即聘请专业法律团队介入，依法依规推进权属调查、协商谈判与协议签署，以规避潜在风险，保障自身合法权益。