问 城市私有土地盖小区出售?

用户可能遇到的法律问题是：在城市私有土地上建设住宅小区并进行销售是否合法合规，以及其可能面临的土地使用权期限、土地性质变更审批、规划许可、预售许可和房屋产权登记等问题。

首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法实行土地登记发证制度。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”如果该私有土地是通过出让方式取得的国有土地使用权，则需确保土地用途符合出让合同约定，如不符合则需依法办理土地用途变更手续。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”

其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条规定：“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，或者未按照建设用地规划许可证的规定进行用地的，均属违法占地行为。”因此，在城市私有土地上建设住宅小区必须取得规划许可。

再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”因此，开发商在销售前必须获得预售许可。

此外，还需注意《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，即使完成了上述所有步骤，最终的房屋产权登记也是不可或缺的一环，否则购房者无法取得合法有效的房屋所有权证书。

综上所述，用户在城市私有土地上建设住宅小区并进行销售的过程中，需要严格遵守土地管理法、城乡规划法、城市房地产管理法及物权法等相关法律法规，确保各个环节的合法性和合规性。